שאלה שבועית: תשלום שכר דירה ב'קו העימות'
ראש הישיבה הרב מיכאל ימר
להדפסת השיעור לצפייה בשיעור: חלק ראשון | חלק שני
תשלום שכר דירה ב'קו העימות'[1]
בין שאר ההשלכות שהולידה המציאות המורכבת של המלחמה, היא מאות אלפי תושבי 'קו העימות' בצפון ובדרום, המפונים מבתיהם יותר מארבעה חודשים.
מלבד המורכבות האנושית קורעת הלב שיש במציאות זו, מוליד הדבר גם שאלות בדיני ממונות; ישנם מתושבי הדרום והצפון ששכרו דירות ובכל תקופה זו אינם משתמשים בדירה למגורים. בעלי הבית תובעים את שכר הדירה, והשוכר מנגד אינו מעוניין לשלם הואיל ובכל תקופה זו לא השתמש בדירה.
נזכיר תחילה את שאמרנו לפני כחודש לענין פועלים ועובדים בישובים אלו שאינם יכולים להגיע לעבודתם: הבאנו את דברי רבא בגמ' בבבא מציעא (עז.):
"ואמר רבא בהאי מאן דאוגיר אגורי לדוולא ופסק נהרא בפלגא דיומא אי לא עביד דפסיק פסידא דפועלים".
ואת דברי הרא"ש (שם ו, ג) על גמ' זו:
"אמר רבא האי מאן דאוגיר אגירי לדוולא ופסק נהרא בפלגא דיומא. אי לא הוה רגיל דפסיק פסידא דפועלים. דכל אונסא דלא איבעי לאסוקי אדעתייהו לא פועל ולא בעה"ב א"נ תרוייהו איבעי להו לאסוקי אדעתייהו פסידא דפועלים. דהמוציא מחבירו עליו הראיה וידו על התחתונה".
כשבביאור דבריו עלו ב' כיוונים אפשריים:
או שחובת ההתניה היא על מוציא הכסף וכל עוד לא התנא הוא שיספוג את ההפסד. או שישנו ספק מיהו שהיה עליו להתנות ועל כן, כבכל ספק אומרים אנו שהמוציא מחברו עליו הראיה.
שאלה א] יחסי שוכר ומשכיר- ענין ראשון אותו נברר בדברנו הוא, האם יחסי שוכר ומשכיר מקבילים ליחסי עובד ומעביד או לא? אם שוים הם- אותם גדרים העולים מדברי הרא"ש הנזכרים יחולו גם על יחסי שוכר ומשכיר, ועל המשכיר 'להביא ראיה' אם רוצה להוציא מהשוכר.
שאלה ב] מכת מדינה בשכירות – בשיעור הנ"ל עלה, שדין 'מכת מדינה' שונה הוא, משום שבו לא ניתן לומר מזלך גרם , וכן משום שמדובר על מציאות שאינה מצויה, ולא היה צריך להתנות עליה. האם נכון יהיה הדבר גם ביחס ליחסי שוכר ומשכיר או לא?
השאלות הללו נשאלו למעשה – במלחמת לבנון הראשונה היו בתי ספר בצפון ששהו במבנים שכורים. בזמן המלחמה משרד החינוך לא אפשר לנהל לימודים, ונשאלה השאלה האם על בית הספר לשלם את דמי השכירות או לא?
בעת הקורונה היו משפחות של אברכים שעלו מחו"ל וגרו בירושלים בשכירות , ונסעו למשפחתם בחו"ל לחג הפסח. כשרצו לחזור לארץ, התנתה המדינה את חזרתם בכך שישהו שבועיים במלונית.
הדבר הביא לכך שרבים נשארו בחו,ל אצל בני משפחותיהם במשך תקופה זו. האם היה עליהם לשלם את דמי השכירות למשכירים שלהם או לא?
שאלה ג] שוכר הרוצה לשמר את החוזה- במידה ונניח שניתן לבטל את החוזה. מה יהיה הדין אם השוכר אינו מעונין לבטל את החוזה מחמת שהריהוט שלו נמצא בדירה, אלא מעוניין לשלם תשלום פחות יותר כשכירות מחסן – האם דבריו נשמעים? או שמא אם משמר את השכירות עליו לשלם את מלוא התשלום?
שאלה ד] שכירות אברכים – הרב פנדל שליט"א ראש ישיבת שדרות סיפר, שישיבתו מחזיקה בדירות מגורים המשמשות את אברכי הישיבה. הואיל והן אינן מוגדרות כדירות ממש, יושביהם לא קבלו פיצויים כל שהם. האם הישיבה רשאית לגבות מהם תשלום או לא?
שאלה ה] הוצאת השוכר- גם אם נניח שהשוכר משלם חלקית, נשאלת השאלה האם רשאי המשכיר לבטל את החוזה או לא?
שאלה ו] גדר שכירות – האם שכירות הרי היא כקנין לזמן או שמא נשאר החפץ ברשות בעליו ובידו של השוכר ישנו היתר שימוש בלבד?
תשובה
הלכה היא (משנה ב"מ נו.) ש'אין אונאה לקרקעות' – במידה ובעל הקרקע מחר את שדהו בסכום הגדול משוויה המקורי ביותר, לא יהווה הדבר עילה לביטול המקח והשבת הדמים.
הגמ' (שם) מסתפקת מה הדין בשכירות קרקע:
"בעי רבי זירא שכירות יש לו אונאה או אין לו אונאה ממכר אמר רחמנא אבל לא שכירות או דלמא לא שנא? אמר ליה אביי: מי כתיב ממכר לעולם ממכר סתמא כתיב בוהאי נמי ביומיה מכירה היא".
תשובתו של אביי היא ששכירות הרי היא לענין אונאה הרי היא כמכורה גמורה – בידיו של השוכר.
אם כנים הדברים, ושוכר הרי הוא כקונה לזמן, מסתבר שגם אם יארע אונס שימנע ממנו להשתמש בדירה, יהיה עליו לשלם את דמי השכירות. כשם שלא יעלה על הדעת שהקונה מחברו חפץ ונאנס החפץ לאחר המכירה, לא יצטרך לשלם למוכר את מלא הדמים.
ואכן, כך פוסק הרשב"א בתשובותיו (ח"א סי' אלף כח):
"בראובן שהשכיר בית לשמעון ומת שמעון אחר שנים או שלשה חדשים שדר בקרקע. אם בנו יכול לומר לו ביתך איני רוצה ושכירות איני משלם לך אלא לפי חשבון שדר בו אבי? והשיב שהראב"ד פסק שהדין עם המשכיר. דכיון ששכר שמעון הבית הרי הוא כמכר גמור ונתחייב בדמים בין ידור בין לא ידור. ואף על גב דקיימא לן ישנה לשכירות מתחלה ועד סוף. מכל מקום אין השוכר רשאי לצאת משם בכל יום ויום ולחשוב עמו לשעות. אלא מחויב הוא שלא להניח ביתו לפני זה עד זמנו".
תוס' במקום (ד"ה והאי) סבורים, ששכירות מוגדרת כמכירה רק לענין אונאה, וזאת מחמת ייתור המופיע בפרשת אונאה, אולם ליתר העניינים בהם אין ייתור- שכירות איננה כמכירה אלא הרי היא זכות שימוש בעלמא.
הם מוכיחים את דבריהם מהגמ' בעבודה זרה (טו.) שנקטה בצורה החלטית ששכירות אינה קונה:
"מתקיף לה רב יצחק בריה דרב משרשיא: ושכירות מי קניא? והא תנן: ישראל ששכר פרה מכהן - יאכילנה כרשיני תרומה, וכהן ששכר פרה מישראל, אף על פי שמזונותיה עליו - לא יאכילנה כרשיני תרומה: ואי ס"ד שכירות קניא, אמאי לא יאכילנה? פרה דידיה היא! אלא שמע מינה, שכירות לא קניא!".
לאור זאת, דינה של שכירות שוה לדינו של פועל, ועל מוציא הכסף (במקרה שלנו – המשכיר), להתנות, ובלא זה אין לחייב את השוכר בתשלום במצבים חריגים שהתחדשו.
ואכן, כך כותב המרדכי (בבא מציעא רמז שמה):
"ונשאל לרבינו מאיר בלאה ששכרה בית ומתה ועתה היורשין אינן רוצין לפרוע למשכיר אלא כפי מה שדרה בתוכה או להושיב בה דיורין שהן רוצין עד סוף הזמן. והשיב: בקצרה אשיבכם מה שנראה בעיני אם לא נתנה כל השכירות היורשין פטורין מכל מה שלא דרה בו כיון שנאנסה כדאמרינן פרק האומנין האי מאן דאגר אגירא לדוולא ואתא מיטרא פסידא דפועלים פי' כיון דהבעל הבית אניס ולא צריך לאתנויי".
נציין, שהקהילות יעקב (בבא מציעא סי' מו) מחלק ואומר – שבמידה וקיבל המשכיר את הכסף לידיו מתחילה, שכירות הרי היא כקנין, אולם במידה ולא קיבל לידיו תחילה, שכירות איננה כקנין אלא הרי היא כזכות שימוש בעלמא.
לדבריו יכולה להיות השלכה מעשית כבדת משקל, וזאת על פי מה שהזכרנו בעבר[2] שנחלקו פוסקי זמננו כיצד להגדיר צ'ק – האם הוא ככסף, שטר או מכתב לבנק המורה להעביר כסף לרשות המחזיק בו.
מקובל הדבר בשכירות, שהמשכיר מקבל צ'קים מראש לכל השנה. אם נניח שצ'קים מוגדרים ככסף, נמצא שהכסף בידי המשכיר מתחילה והשכירות מוגדרת כמכירה, ועל כן במידה ויארע אונס השוכר הוא זה שיצטרך 'לספוג' את הנזק ולהמשיך לשלם.
אולם אם נניח שצ'ק אינו ככסף, נמצא שהמשכיר לא קיבל את הכסף מתחילה והשכירות אינה מוגדרת כמכירה, וממילא המשכיר הוא ש'יספוג' את הנזק.
נמצא אם כן, ששאלת תשלום השכירות באונס פרטי, נתונה במחלוקת הרשב"א והמרדכי. הרמ"א (חו"מ שלד, א) מביא את שתי הדעות ופוסק שהמוציא מחברו עליו הראיה[3]:
"מי ששכר בית לדור בו, ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו, דבעל הבית הוי כפועל והוי ליה להתנות (מרדכי פרק האומנין). מיהו יש חולקין (בית יוסף בס"ס שי"ב בשם תשובת רשב"א אלף וכ"ח ובשם תוספות פרק חזקת ות"ה סי' שכ"ט, וכן משמע תשובת רשב"א שהביא הב"י סימן של"ה). לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי".
הדין במכת מדינה- ביחס למכת מדינה נאמר במשנה בבא מציעא (קה:):
"המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה אם מכת מדינה היא מנכה לו מן חכורו אם אינה מכת מדינה אין מנכה לו מן חכורו, רבי יהודה אומר אם קיבלה הימנו במעות בין כך ובין כך אינו מנכה לו מחכורו".
ובגמ' שם:
"היכי דמי מכת מדינה אמר רב יהודה כגון דאישדוף רובא דבאגא עולא אמר כגון שנשתדפו ארבע שדות מארבע רוחותיה אמר עולא בעו במערבא נשדף תלם אחד על פני כולה מאי נשתייר תלם אחד על פני כולה מהו אפסיקא בירא מאי אספסתא".
מבואר, שחלוק דין מכת מדינה ממכה פרטית, ובמכת מדינה אין החוכר אמור לשלם ולשאת בעלויות.
אכן, המהר"ם פדואה בתשובותיו (סי' לט) מחדש, שכל השוני בין מכת מדינה למכה פרטית, הוא רק לגבי הנשיאה בתשלום על העבר – שם טרח הלה ללא שהשיג כל רווח. אולם מכאן ואילך, הרי יכול החוכר/שוכר לבטל את ההסכם ולצאת, ואם בכל זאת החליט להמשיך ולחכור את הקרקע, עליו לשאת בתשלום המלא, וכך כתב:
"ראובן השכיר לשמעון חנות לשם עסקי הלוואות ברבית. בשעה שנחתם הסכם השכירות לא היו יותר משנים ושלש חנויות שעסקו בתחום זה והפרנסה היתה בריווח. אך זמן מה לאחר מכן נתוספו כמה וכמה חנויות מה שהקשה על פרנסתו של שמעון. שוב גזר המושל שלא יזדקקו הערכאות כלל לחובות של הגויים ליהודים, ושבר על שבר הושבר כאשר עוד גזר המושל שהיהודים לא יתנו הלוואות אלא תמורת משכונות, וגזירות אלה כמעט מוטטו את העסק של שמעון. בעקבות כל אלה דרש שמעון שינוי והפחתה בדמי השכירות....
אכן בעיני נראה שאין זה מקומו ומקור דינו כלל כי הענין ההוא מיירי במכה שקבלו על העבר דהיינו כגון אכלה חגב ונשתדף השדה שנתקלקלה התבואה ולחנם טרחו וחרשו וזרעו וכן נקצץ האילן ויבש המעיין אם אי אפשר לתקנו ולהחזירה ע"י טורח אם יחזרו בהם מכאן ולהבא, אם כן לשוא טרחו בשעבר ולזה אין תקנה כי אם בניכוי ומחלק בין מכה מדינה למכה פרטי' אבל היכא דהקלקול הוא להבא כנדון דידן אשר כל שאלתכם הוא על להבא בדין חזרה קאי במי ששוכר בהמה או בית ונפל ביה מום וקלקול מה ואין מחלק בין מכה מדינה או מכה פרטית ושאר חלקים דשמעתא דהמקבל רק מאחר דנשתנה ונפל ביה מום יוכל לחזור ואם אינו חוזר הוא חפץ בשכירתו [וממילא עליו לשאת בתשלום המלא]".
נמצא לדבריו, שגם אם נניח שבעקבות מכת מדינה לכולי עלמא יכול השוכר לבטל את השכירות, במידה ומחליט להמשיך בה עליו לשאת במלוא התשלום גם אם אינו מפיק ממנה את מלוא הרווח.
ואם כן, השוכר דירה בקו העימות, ועתה מחמת האונס אינו יכול להתגורר בה – אם מוציא את חפציו ורהיטיו מהבית- לא יצטרך לשאת בעלויות, אך אם משאיר את חפציו ורהיטיו בבית, נמצא שמעוניין בהמשך השכירות, ועליו לשלם את תשלום השכירות במלואו.
אכן, דבריו של המהר"ם פדואה אינם מוסכמים: הדרכי משה (חו"מ שכא, א) סבור, שגם ביחס לעתיד- מכאן ואילך (אחרי שהתברר האונס) החוזה ממשיך אלא שמנכה לו מן חכורו, ולדבריו נטו רוב הפוסקים. ואם כן, במקום מכת מדינה, ימשיך אמנם החוזה, אך השוכרים לא יצטרכו לשלם את מלוא התשלום.
ביטול החוזה- הרב אשר וייס שליט"א נשאל בתקופת הקורונה אודות זוגות צעירים מבני חו"ל שעלו לארץ ושכרו דירה בירושלים, ולחג נסעו למשפחתם בחו"ל, ולאחר החג לא יכלו לשוב לארץ מחמת שהשיבה לארץ היתה כרוכה בשהייה ארוכה במלונית.
הנחת היסוד בתשובתו היא, שמוגדר הדבר כ'מכת מדינה', זאת אף שמדובר על בעיה של פלח מסוים מאוד באוכלוסייה (זוגות צעירים שעלו מארה"ב ושוכרים דירה בירושלים). ולאור הנאמר, פוסק שאינם צריכים לשלם את מלוא סכום השכירות (אם כי צריכים לשלם חלק מהסכום שהרי הבית משמש להם כמחסן לחפציהם ורהיטיהם).
אולם לאור זאת דן, האם המשכירים יכולים לטעון שאם אין השוכרים מוכנים לשלם את מלוא הסכום, מעוניינים הם לבטל את השכירות ולהשכיר את הבית במחיר מלא, זאת מתוך הבנה שהשוכרים יעדיפו לשלם את מלוא הסכום הואיל וחפציהם בתוך הבית ואין להם להיכן להעבירם, וכן מתוך רצון לשמור את הדירה לעת שישובו. דעתו היא, שאין בכוחם של המשכירים לומר כן:
"והנה לכאורה אם יתבע השוכר להפחית את דמי השכירות יאמר המשכיר אני רוצה לבטל את הסכם השכירות ותפנה את הדירה, וכיון שהמשכיר יודע שאין השוכר יכול לעשות כן, שהרי רוב השוכרים השאירו בבית את כל החפצים האישיים, ואף אם ימצאו מי שמוכן לעשות את הפינוי וההובלה, וגם ימצאו שטחי איחסון מ"מ שום אדם לא יכניס לביתו זרים שיפנוהו כאשר כל חפציו האישיים נמצאים בבית, נמצא שהמשכיר מנצל את מצוקת השוכר כדי לאלצו לשלם את מלוא השכירות. ונראה לענ"ד דכל כהאי גוונא כופין על מדת סדום, וכיון שאין המשכיר יכול להשכיר את הבית לעת כזאת כאשר אין דורש ואין מבקש, יש להפחית את שכר הדירה כנ"ל, ואין לקבל את טענת המשכיר לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי השוכר וגם לא שייך כאן להתחשב במצבם הקשה של בעלי הדירות שמשלמים משכנתאות וחובות, דהלא מאידך גם שוכרים רבים נמצאים במצוקה קשה וצריכים לשלם שכר דירה במקומות מושבם העכשווי, וגם מאלה שמתארחים אצל ההורים, או שהוריהם משלמים השכירות שלהם רבים מהם נמצאים במצוקה כלכלית בזמן תהפוכות זה, ואין בידינו לדעת מצוקתם של מי גדולה משל חבירו, ולפיכך נראה לענ"ד שיש להתפשר על כחמישים אחוז משכר הדירה.
נמצא אם כן, שדעת הרב אשר וייס שליט"א שעליהם לשלם כחמישים אחוז משכר הדירה בלבד.
בדומה, פסק הרב אריאל בר אלי שליט"א (רב הישוב בית א-ל וראש מכון משפט לעם בשדרות) ביחס לשכירות מחסנים בשדרות בתקופה זו של המלחמה, שעל השוכרים לשלם כשלושים אחוז משכר הדירה, שזהו שווי שכירות לאחסנה בשדרות.
