שאלת השבוע - חזקה בבנין משותף

ראש הישיבה הרב מיכאל ימר

נעסוק היום בדין תורה שהיה בעיר בני ברק: ישנם לא מעט בתים משותפים שבקומת הכניסה יש חדר גדול המשמש לאחסון האופניים והעגלות של הדיירים. בבנין אחד בבני ברק פרסם אחד הדיירים מודעה בעיתונות שחדר זה עומד להשכרה. שני בחורים פנו אליו ושכרו ממנו את החדר, ופתחו במקום חדר כושר.

השכירות נמשכה כ-4 שנים, עד שבוקר אחד הם מגיעים למרום ורואים שכל מכשירי הכושר הוצאו מהחדר, והוכנסו לתוכו אופניים ועגלות השייכים לדיירי הבניין.

לאחר ברור קצר התברר ששאר השכנים טוענים שאותו שכן שפרסם על החדר והשכירו לא קנה מהם את החדר, וממילא לא היה בכוחו להשכיר את החדר לאחרים, ולכן החזירו את החדר לעצמם- לשימושו הקודם. מנגד טוען השכן שהשכיר שהוא קנה את החדר כדת וכדין, אך אין בידו כל מסמך המאשר זאת.

עתה באו לפני בית הדין עם טענותיהם- ושאלתם- האם על אנשי הבנין להוציא את האופניים והעגלות ולאפשר להכניס בחזרה את מכשירי הכושר, או שמא רשאים הם להשאיר את חפציהם במקום.

חשבו- איזה שאלות עלינו לשאול כדי להשיב על שאלה זו? ולאחר מכן חשבו כיצד אתם הייתם מכריעים

תשובה:

נעלה ארבע נקודות בהם יש לדון כדי להגיע לפסק דין בשאלה זו:

במבט ראשון נראה שאין מקום לדון- ישנו אדם המשתמש בנכס יותר מג' שנים- ואם כן יש לו חזקה (ובשלב זה אינו צריך לשמור את השטר לראיה), ואם כן, על דיירי הבנין להוציא את חפציהם מהחדר ולאפשר לשוכרים של אותו אדם לשוב ולהיכנס לחדר. אולם כפי שנראה הדברים אינם פשוטים:

נקודה א'- חזקת ג' שנים דאורייתא או דרבנן: מדברי הרמב"ן (ב"ב מב.) וראשונים נוספים מתבאר שחזקת ג' שנים הינה מהתורה- ומבוססת על אומדנא- מכך שלא מיחה מוכח שבאמת השדה אינה שלו, אלא שבתוך ג' שנים יכול להסביר שלא מיחה כי סמך על כך שיוכל לדרוש מהמחזיק 'אחוי שטרך'.

אולם קצות החושן (קמ ס"ק ב) רוצה לומר (בהתבסס על דברי ראשונים) שחזקת ג' שנים הינה מתקנת חכמים שנועדה לסייע לקונים המאבדים את שטרות-המכר שלהם אחרי מספר שנים.

ישנם פוסקים שרוצים לומר, שגדר תקנת חכמים בחזקת ג' שנים היה להשאיר את המצב כמו שהוא- אם אדם מחזיק בקרקע ישאר בתוכה לאחר ג' שנים, אולם במידה והמחזיק אינו נמצא בפועל בקרקע אלא להיפך מי שנמצא בה הוא המערער, ורוצה המחזיק להוציאו מהקרקע מכח החזקה- זאת לא תיקנו חכמים, שחזקת ג' שנים תפקיע את כוחו של המרא-קמא.

אמנם, הריטב"א בחידושיו (ב"ב כח, א) מביא את דעה זו ודוחה אותה:

"וכן יש שאומר שאין חזקה מועלת אלא לאוקמי ארעא ביד המחזיק כשהוא בתוכה אבל להוציא מיד אחרים לא מהניא, וזה אינו דא"כ יכנס שם המערער שיש לו עידי אבות ויטרוק גלי באנפיה ובטלת כל החזקות, אלא ודאי ליתא וכדמוכח נמי בפרק הגוזל (ב"ק קיב, א) בעובדא דבר חמוה דר' ירמיה, וכן הודו לי רבותי שיחיו".

אולם ניתן לומר שאמר זאת מפני שחלק על גדר חזקת ג' שנים על פי הקצות.

במקרה שלנו- המחזיק הוצא מהקרקע, וכעת נמצאים בה המערערים, ואם כן לפי ההבנה הנזכרת בדעת קצות החושן לא יוכל המחזיק להוציא את המערער מכח חזקת ג' שנים.

נקודה ב'- היכן שטרך? הדיון הגיע לרב יצחק זילברשטיין, והרב זליברשטיין טען שהצדק עם דיירי הבניין, זאת משום שחזקה מוגדרת על פי הנורמות האנושיות, ואם כן בזמננו שהדרך היא לרשום כל נכס שקונים בטאבו- מעורר הדבר תמיהה מדוע לא רשם הדייר הטוען לקניית החדר את החדר על שמו בטאבו, ויתירה מכך- כיצד יתכן שלא שמר כל מסמך המעיד על הקנייה עד הרישום בטאבו [נזקקים אנו לטענה זו האחרונה לפי דעתו של החזון איש הסובר שבמקרה בו יש ביד הקונה מסמכים המעידים על הקניין גם אם לא טרח להעביר את הבעלות על הנכס, חזקתו חזקה].

נקודה ג'- שותפין אין להם חזקה: נאמר במשנה (ב"ב מב.): "השותפין אין להם חזקה". ומסביר הרשב"א על אתר את דין זה:

"שותפין שלקחו קרקע בשותפות והחזיק אחד בחלק חבירו ואכל כל הפירות שלש שנים אינה חזקה שכן דרך שותפין לאכול זה פירות שלש שנים או ארבע שנים ואח"כ יאכל זה כמו כן".

לדבריו לשותפין אין חזקה מפני שפעמים שחולקים ביניהם לפי שנים- האחד משתמש לבדו מספר שנים והאחר אחריו, ועל כן אין ראיה מכך שהוא המשתמש היחיד בנכס.

לאור זה במקרה שלנו- העובדה שאחד השותפין- הדיירים מחזיק בנכס אינה מהווה ראיה שקנה את הנכס מכולם. הריטב"א מחדש, שכל מה שאמרנו שאין לשותפין חזקה זה במידה והשותפין לא מחזיקים יחד בחלקים אחרים מהנכס במקביל להחזקתו של המחזיק. אולם במידה ובמקביל להחזקתו בחלק מהנכסים מחזיקים שאר השותפין יחד בשאר הנכסים- יש לו חזקה.

לאור דבריו, במקרה שלנו- שבמקביל להחזקתו של הדייר בחדר העגלות, החזיקו הדיירים בשאר האזורים המשותפים בבנין יחד, נראה שכן תהיה חזקתו חזקה.

נקודה ד'- עדות על החזקה רציפה- אחד התנאים הנדרשים כדי ליצור חזקת ג' שנים הוא שתהיה החזקה רצופה בנכס. כאן, מי ששהה בנכס ברציפות אלו השוכרים- בעלי מכון הכושר. אולם אין ביכולתם להעיד, מפני שהינם נוגעים בעדותם- במידה ושילמו כבר את דמי השכירות הינם נוגעים בעדותם, שהרי אם יתברר שלא היתה חזקה יצטרכו לשלם לדיירי הבנין ולא בטוח שיצליחו להוציא את התשלום מאותו דייר שהשכיר להם. אולם גם אם לא שילמו את דמי השכירות- הואיל והם מעוניינים להמשיך לשכור את המקום נחשבים לבעלי – דבר ופסולים להעיד.

מסיבה זו רצה הרב לחובר- הדיין שדן בדין זה לערער על חזקתו.

אכן, יש להעיר, שבמקרה שלנו מודים השכנים- המרא קמא, שהמחזיק ובאי כוחו היו בנכס, ואם כן מניין שגם במקרה כזה יצטרכו עדות? [מצינו בראשונים שנחלקו באיזה מצבים צריך להעיד החזיק שהיה שם ב'יממא ובלילא'- האם בכל מצב (כן דעת היד רמה, ולפיו באמת מובנת טענתו של הרב לחובר), או רק בבא המרא קמא בטענת ברי כנגד המחזיק, או לכל הפחות בטענת שמא (כן דעת הרמב"ם).

אולם אף יותר מזה, כל הדברים אמורים כאשר המרא קמא נמצא באיזור אחר והוא לא יודע מה קורה כאן בצורה רציפה, ועל כן יכול לטעון שבא פעם א' ולא מצאו משתמש בבית. אולם כאן, הרי כל השכנים גרים בבנין ועוברים ליד החדר יום יום, יודעים הם שכבר ארבע שנים אין להם מקום לעגלות ולאופניים ובכל זאת שותקים! האם גם כאן נצריך עדות נוספת על ההחזקה?

סוף דבר, רוב הטענות על חזקת הג' שנים של הדייר אכן ייושבו, למעט טענתו של הרב זילברשטיין שבעינה עומדת- מדוע לא רשם את החדר על שמו בטאבו,או לכל הפחות מדוע לא שמר כל מסמך המעיד על מעבר הנכס כל עוד לא רשמו בטאבו. ועל כן נראה, שלמעשה אין לו חזקה.